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Pas de commission vendeur ni acheteur

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850 logements par an déposés en permis de
construire

Nous sommes rémunérés à un taux de 2,5%HT sur le chiffre d’affaires de la future opération.

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Foire aux questions

Comment e-movalo estime mon bien ?

Nous calculons le potentiel constructible de la ou des parcelles et en fonction du prix de l’immobilier neuf du secteur nous réalisons un pré-bilan financier (lien vers bilan) afin de déterminer la valeur de votre foncier pour que vous puissiez la comparer à la valeur vénale estimée (vente auprès d’un particulier).

Dois-je m'engager pour connaitre mon estimation ?

Aucun engagement est nécessaire pour connaitre la valeur constructible de son bien. Notre estimation est gratuite et sans engagement.

Comment choisir l'option ?

Nous vous conseillons l’option la plus adaptée à vos besoins. Que ce soit au niveau patrimonial ou fiscal nous vous orientons pour que la cession soit le plus bénéfique pour vous. En terme de clauses et conditions suspensives nous veillons à ce qu’elles soient les moins contraignantes pour vous notamment lors de la rédaction de la promesse de vente et jusqu’à la signature de l’acte authentique.

Pourquoi choisir e-movalo ?

4 avantages majeurs : un accompagnement personnalisé et gratuit, une expertise reconnue au niveau national, une transparence totale et l’assurance d’obtenir l’offre la mieux disante ( sur la plan financier et en terme de conditions).

Pourquoi se faire accompagner ?

Il est important de savoir optimiser la constructibilité d’un projet pour maximiser la valeur du terrain et de maitriser tous les aspects de la négociation avec un promoteur : techniques, commerciaux et financiers. Cela permet de vendre sereinement son bien et être certain de ne pas voire ce dernier être renégocié à la baisse plusieurs mois après la signature de la promesse de vente.

Quels sont les frais à ma charge ?

Aucun frais n’est à votre charge. Si des études ou autorisations administratives sont menées, elles seront à la charge de l’acquéreur. Notre intérêt est commun : vendre au meilleur prix et aux meilleures conditions.

Quand vais-je toucher l'argent ?

Contrairement à la vente classique, c’est-à-dire la vente auprès d’un particulier que ce soit en agence ou entre particuliers, la vente à un promoteur est un peu plus longue. Il faut compter entre 12 et 18 mois en moyenne  pour que le permis de construire soit déposé, obtenu et purgé de tout recours.

Pourquoi vendre à un promoteur ?

Il est intéressant de vendre à un promoteur lorsque la valeur constructible de votre bien ( les droits à bâtir constructibles au regard des règles d’urbanisme) est supérieure à la valeur réelle et vénale du bien. Si il est possible de réaliser une surélévation ou un immeuble sur votre parcelle il est très probable qu’il soit financièrement intéressant de céder votre ou vos parcelles à un operateur / investisseur / promoteur immobilier.

e-movalo est-il promoteur immobilier ?

Non, nous sommes un cabinet d’experts indépendants qui vous permet d’obtenir des conseils objectifs et transparents pour la valorisation et sécurisation de votre cession à un promoteur immobilier. Il arrive parfois que nous orientions nos clients vendeurs vers la vente à un particulier étant donné que les droits à bâtir grevés à leur(s) parcelle(s) sont faibles et sachant aussi que les délais de vente sont plus longs ( 12 à 18 mois en moyenne), notre avis se doit de rester objectif.

Comment estimer et vendre son terrain ?

Aujourd’hui les terrains constructibles à vendre deviennent de plus en plus rares, surtout lorsque que l’on se rapproche des grandes agglomérations. L’urbanisme en centre-ville se densifie, le prix des fonciers augmente et les contraintes de construction se complexifient.

Les différents gouvernements français ont successivement aidé le secteur à libérer des terrains constructibles en incitant les propriétaires fonciers à vendre leurs biens via des mesures d’allègement fiscal.
La dernière en date est la loi ELAN (2018) dont le but est de créer un choc d’offres sur le marché du logement neuf dans les zones tendues en appliquant des exonérations fiscales pour ceux qui voudraient vendre leurs terrains à bâtir. ( rentrant dans cette mesure tout propriétaire ayant signé une promesse de vente avant le 31/12/2020 en vue de construire sur sa ou ses parcelles des logements collectifs)

Sources :

www.legifrance.gouv.fr

www.bofip.impots.gouv.fr

Quelles sont les conditions pour bénéficier de l'abattement ?

OBLIGATION DE CONSTRUIRE DES LOGEMENTS COLLECTIFS

L’abattement sur les plus-values est de :

  • 70 % si l’acquéreur s’engage à réaliser un ou plusieurs bâtiments d’habitation collectifs ;
  • 85 % si l’acquéreur s’engage à réaliser des logements sociaux ou intermédiaires représentant au moins 50 % des constructions envisagées.

Cet engagement de construire doit être réalisé dans un délai de 4 ans à compter de la date d’achat.

Source : 

www.impots.gouv.fr

 LOCALISATION DES TERRAINS EN ZONES TRÈS TENDUES

Les terrains à bâtir doivent se trouver dans des secteurs géographiques se caractérisant par un déséquilibre particulièrement important entre l’offre et la demande de logements (zones A et A bis : agglomération de Paris, Première couronne parisienne, Cote d’Azur…).

PAS DE VENTE AUX MEMBRES DE SA FAMILLE

L’acquéreur du terrain à bâtir ne doit pas être :

  • le conjoint du vendeur, son partenaire pacsé, son concubin notoire, un ascendant ou descendant du vendeur ou de l’une de ces personnes ;
  • une personne morale dont le vendeur, son conjoint, son partenaire pacsé, son concubin notoire ou un ascendant ou descendant de l’une de ces personnes, est un associé ou le devient à l’occasion de cette vente.
Quelles sont les sanctions en cas de non respect des conditions ?

Oui, l’acquéreur qui ne respecterait pas son engagement de construire dans les 4 ans, serait sanctionné d’une amende égale à 10 % du prix de vente.

Existe-t-il d'autres abattements ?

Oui, il existe un abattement pour une durée de détention qui aboutit à une exonération complète au bout de 30 ans de l’impôt sur la plus-value réalisée lors d’un transfert de propriété à titre onéreux d’un terrain

Qu'elle est la taxation sur les plus-values ?

Les plus-values réalisées sur la vente d’un terrain à bâtir sont taxées : 

  • A l’impôt sur le revenu au taux de 19 % ;
  • Aux prélèvements sociaux CSG (9,9 %), CRDS (0,5 %), prélèvement social (4,5 %), contribution additionnelle « solidarité autonomie » au prélèvement social (0,3 %) et prélèvement de solidarité (2 %) soit un taux global de 17,2 % ;
  • Et le cas échéant, à la taxe forfaitaire sur les cessions de terrains nus devenus constructibles et/ou à la taxe sur les plus-values immobilières élevées.

Il est donc intéressant de vendre son terrain aujourd’hui à condition qu’il ait un potentiel constructible.

 

Pour cela il existe plusieurs étapes indispensables :

Les étapes indispensables

Étape 1 : La Constructibilité

1.1. Le cadastre

La première des choses à faire pour estimer la valeur de son terrain est de connaitre sa constructibilité c’est-à-dire le nombre de m2 que l’on peut construire, ce que l’on appelle plus communément les droits à bâtir.

Pour cela il faut se rendre sur le site web www.cadastre.gouv.fr.

Il s’agit d’un document graphique qui regroupe les plans de la commune, avec les différentes zones quelles soient rurales ou urbaines, où sont représentés toutes les parcelles et le bâti qui y est construit.

Chaque parcelle y est numérotée avec ses limites d’implantation et l’indication de sa superficie. Chaque élément de propriété, son évaluation fiscale pour le calcul des impôts fonciers, l’adresse du propriétaire, la liste des parcelles lui appartenant et éventuellement la description du bâti sont également décrits en complément du cadastre, dans ce que l’on nomme la matrice cadastrale.

Il est alors possible de se renseigner sur les éléments suivants :

  • La présence de bâti ou non sur le terrain ;
  • La superficie totale de la parcelle et ses limites ;
  • L’adresse exacte de la parcelle ;

Nb : Le site www.cadastre.gouv.fr ne donne pas l’estimation du terrain mais seulement ses données informatives évoquées juste au-dessus.

1.2. Les règles d’urbanisme

Les informations provenant du cadastre doivent être complétées par l’étude des règles d’urbanisme qui grèvent le terrain (plan local d’urbanisme, prescriptions et servitudes).

Ces données sont indispensables dans le cadre de l’évaluation d’un terrain.

Le plan local d’urbanisme (PLU)

Le plan local d’urbanisme est un document de planification urbaine réalisé au niveau communal. Il fixe les règles d’occupation et d’utilisation du sol. Il remplace le plan d’occupation des sols (POS) depuis la loi SRU du 13 décembre 2000.

Il s’agit d’un document général d’urbanisme, réglementaire et stratégique, qui permet de planifier l’évolution de l’urbanisme dans les années à venir, les orientations sur les évolutions des villes, l’évolution des parcelles à travers l’instruction des permis de construire, l’évolution de l’environnement, les équipements, les réseaux, etc.

Les différents zonages, avec notamment leurs affectations et la destination des constructions, y sont indiqués.

Il existe 4 grands types de zonages :

  • les zones urbaines ;
  • les zones à urbaniser : dans ces zones, les terrains seront constructibles après élaboration d’un projet d’aménagement au profit de la commune ou après révision du PLU à moyen ou long terme. Néanmoins, cela fait augmenter la valeur du terrain ;
  • les zones agricoles : elles sont en général préservées de l’urbanisation, les terrains ne seront donc pas constructibles ;
  • les zones naturelles : elles ont un potentiel constructif, mais mesuré et limité.

L’estimation du terrain va ainsi varier du fait de son appartenance à chaque zone, qui densifie plus ou moins le bâti par parcelle, que ce soit en emprise au sol ou en hauteur.

Par exemple : un terrain aura plus de valeur s’il est situé dans une zone urbaine ou à urbaniser souvent située en centre-ville ou à proximité plutôt que dans une zone pavillonnaire où le PLU tend à vouloir « dé-densifier » la constructibilité afin d’en conserver son caractère calme et aéré.

Le certificat d’urbanisme

Le certificat d’urbanisme d’information vous donne accès aux règlementations d’urbanisme applicables au terrain en question : les règles du PLU, les limites administratives au droit de propriété (zonage de protection de monuments historiques, par exemple) et les taxes d’urbanisme.

Le certificat d’urbanisme opérationnel permet de connaitre la faisabilité ou non d’un projet de construction, la liste des équipements publics (voies et réseaux), les prescriptions et les servitudes d’utilité publique.

Nb : Le Certificat d’Urbanisme peut être demandé en mairie et il est valable 18 mois à compter de sa délivrance.

Source :

www.service-public.fr

Après l’analyse des aspects règlementaires et urbanistiques, nous pourrons évaluer le potentiel constructible du foncier et sa destination.

Nous remarquons qu’il existe 2 familles de terrain, les terrains constructibles et les terrains non constructibles situés par exemple en zone agricole ou en zone naturelle.

1.3. Estimation d’un terrain constructible

Dans un contexte de pénurie et de rareté, les terrains constructibles sont très recherchés mais leur prix est souvent très variable, notamment en zone urbaine. C’est la raison pour laquelle il est important de se faire accompagner par un expert car beaucoup de critères rentrent en compte pour leur évaluation : emplacement, droits à bâtir, coûts de construction, prix de vente des logements, obligation de réaliser des logements sociaux… autant de variables qu’il est fondamental de prendre en compte pour valoriser au mieux son terrain.

Données à prendre en compte pour déterminer la valeur d’un terrain constructible

Il y a plusieurs données à prendre en compte :

  • Les droits à bâtir : cela correspond à la constructibilité de la parcelle à savoir le nombre de m2 que l’on peut y construire ;
  • La destination des droits à bâtir : comme évoqué précédemment il est fondamental de connaitre le zonage du terrain. Le terrain peut être situé dans un secteur destiné à développer des bureaux, des équipements publics (écoles, hôpitaux, administrations…), des logements, ou des entrepôts de logistique et d’activités… et sa valeur finale en dépend. Construire des logements collectifs est par exemple plus intéressant financièrement pour un operateur que la construction d’un entrepôt. C’est aussi le cas entre le développement de maisons individuelles et la construction d’un immeuble : les droits à bâtir d’un immeuble de 5 étages seront forcément plus profitables que la construction d’une maison avec un ou deux étages avec la même emprise au sol ;
  • L’emplacement : en effet la situation géographique du terrain joue un rôle déterminant dans son évaluation financière. Les terrains à vendre situés en centre-ville ou en zones urbaines denses ont généralement une valeur constructible importante au vu de la hauteur du ou des bâtiment(s) que l’on peut y construire. A cela s’ajoute la proximité des transports en commun, des établissements publics, des écoles, des commerces, la desserte routière et les services situés autour du terrain.

L’étude de sols via des sondages à des endroits différents du terrain permet de connaitre la qualité du terrain et la nécessité ou non de réaliser des travaux supplémentaires aux fondations standards comme la pose de pieux, de fondations spéciales si le terrain est sur des carrières ou par exemple un cuvelage si de l’eau remonte par capillarité en sous-sol, tout cela pour pérenniser la construction du bâtiment à long terme.

Cela impactera donc le prix du terrain car si des travaux supplémentaires sont à réaliser, le prix du foncier en sera directement impacté.

L’altimétrie et la pollution sont bien entendu des éléments considérables à prendre en compte dans l’estimation du terrain car ils peuvent elles aussi faire monter les coûts de construction de l’immeuble.

  • Le marché : votre terrain se situe dans une commune dans laquelle se pratiquent des prix de vente dans l’ancien et cela permet au promoteur de réaliser une étude de marché pour estimer le prix de vente de ses logements neufs. Plus le marché de l’immobilier où se situe le terrain est tendu avec des prix élevés plus votre terrain aura un prix considérable car les logements se vendront forcément plus chers. Le prix de vente des logements neufs peut aussi être impacté par l’obligation de réaliser des logements sociaux qui se vendent moins chers que les logements en accession.
  • Les coûts de construction : pour réaliser un ouvrage neuf, l’opérateur fait un appel d’offres auquel répondent plusieurs corps d’état et entreprises du bâtiment. Plus l’édifice sera complexe à construire par la nature de son sol, son architecture ou les prestations des logements et plus le coût au m2 sera élevé, cela influe aussi sur l’estimation du terrain.
  • Les taxes : que ce soit la taxe de raccordement ou les autres taxes : aménagement, redevance d’archéologie préventive ; assainissement collectif…il faut savoir qu’elles participent elles aussi à l’estimation d’un terrain. Par exemple, la taxe d’aménagement est récemment passée de 5 à 20 % sur certaines villes franciliennes, ce qui impacte directement le prix du terrain étant donné que l’opérateur qui l’achète ne peut en être exonéré.

Étape 2 : Le Bilan de l'opération

Parfois nommée balance financière, compte à rebours ou bilan foncier, c’est le tableau de bord de l’opérateur pour l’estimation d’un terrain. Le promoteur connait désormais la nature de la construction et le nombre de m2 qu’il peut réaliser sur le terrain. Il est alors en mesure d’évaluer le prix d’achat du foncier grâce à la réalisation d’un bilan financier.

Ainsi le promoteur ou l’opérateur va déduire du chiffre d’affaires à savoir la vente des logements neufs, les différents coûts nécessaires à la réalisation de l’opération de promotion : les coûts de construction, les honoraires d’architecte, les honoraires de vente… en tenant compte bien sûr de sa marge. Le delta représentera la charge foncière maximum.

Étape 3 : Comment estimer le prix d'un terrain ?

Une fois le bilan financier finalisé, le promoteur ou opérateur obtient donc le montant qu’il peut allouer à l’achat du terrain et le transmet au vendeur. S’il y a plusieurs vendeurs c’est donc à lui que revient la mission de réaliser la ventilation de ce montant auprès des différents interlocuteurs vendeurs.

Nb : Dans le cas de montages spécifiques type cessions de SCI, indivisions… un accompagnement fiscal et juridique est conseillé pour optimiser la vente du terrain.

Généralement, quand un promoteur fait une offre sur une propriété, il n’est pas le seul. Lorsqu’il a affaire à de multiples propositions, le vendeur, s’il n’est pas bien conseillé, risque de se laisser aveugler l’offre le plus généreuse sans prêter aux conditions suspensives qui sont exigées par ailleurs, allongent la durée de la vente et sont autant de portes de sortie pour le promoteur.

Étape 4. La signature de l’offre d’achat

Lorsque le promoteur vous rédige une offre ou un avant contrat il conditionne le montant de l’offre à des conditions suspensives. Celles-ci sont essentielles et tout aussi déterminantes et importantes que le prix. Les clauses suspensives classiques sont les suivantes :

  • Obtention et purge d’un permis de construire :

Pour construire un ensemble immobilier, les délais d’instruction d’un permis auprès du service urbanisme sont de trois mois avec un mois supplémentaire si la mairie demande des pièces complémentaires. Mais à ce délai s’ajoutent les deux mois de recours des tiers, le mois supplémentaire dont dispose l’administration pour retirer le permis (ce que l’on appelle le retrait administratif), et également le temps passé à préparer le dossier et à échanger entre l’architecte du promoteur avec les autorités afin d’arriver à un accord. L’ensemble de ces délais cumulés atteint souvent 12 à 14 mois. Il est en conséquence indispensable pour le vendeur d’insérer des dates pour chaque étape de l’opération afin de ne pas se retrouver à attendre la levée d’une condition sans date butoir.

En outre, si le permis est accordé mais qu’un ou plusieurs recours des tiers sont déposés, il ne peut se désengager sans dédommager le promoteur qui, de son côté veut aller au bout de la procédure, ayant déjà engagé des frais importants pour obtenir le permis de construire.

Nb : les recours des tiers sont d’abord gracieux et peuvent ensuite passer au stade de recours contentieux dans le cadre d’une procédure juridique à la demande des requérants.

  • Réalisation d’une étude de sols ne remettant pas en cause l’économie du projet :

Un sondage est effectué afin de déterminer la qualité du sol à différents endroits du terrain. Ce qui permet de savoir si des fondations spéciales ou des coûts supplémentaires sont à prévoir pour la réalisation des parkings en sous-sol ou la consolidation du bâti.

Nb : les promoteurs ne mettent jamais de conditions suspensives de financement dans les offres d’achat de terrains à vendre.

Ensuite, d’autres clauses peuvent être rajoutées : obtention d’une garantie financière d’achèvement, pré-commercialisation de la résidence auprès des clients, indemnité d’immobilisation, signature concomitante d’autres parcelles… Il est indispensable d’être conseillé(e) par un expert lorsque vous recevez une offre d’acquisition car plusieurs éléments comme la surface de plancher estimée, les délais de réalisation ou encore les conditions d’achat peuvent vous engager de façon irrévocable pendant la durée de l’offre.

NB : L’indemnité d’immobilisation sert à sécuriser le bénéficiaire dans le cadre d’une promesse puis d’un acte de vente. En effet, si jamais l’acheteur n’acquiert pas le bien alors que les clauses suspensives sont levées, cette indemnité de 5% ou 10% reviendra au vendeur.

Étape 5. La signature de la promesse de vente pour la vente d’un terrain

La promesse de vente intervient environ un mois après la signature de l’offre d’achat. Cette promesse cadre légalement les engagements pris entre les deux parties au sein d’une étude notariale.

NB : Il est conseillé d’être représenté(e) par son propre notaire et non celui du bénéficiaire à savoir l’acheteur (www.notaires.fr).

A noter que le vendeur n’a aucune somme à verser. Seul le promoteur prendra à sa charge les droits d’enregistrement.

Étape 6. La signature de l'acte authentique pour la vente d’un terrain

Une fois le permis de construire obtenu et purgé, intervient la dernière étape de la vente de votre terrain : la signature de l’acte de vente définitif chez le notaire.

La signature du notaire authentifie officiellement l’acte de vente : il s’agit d’une décision à valeur judiciaire. Le promoteur est tenu de régler au propriétaire foncier le solde du prix de vente du terrain (hors indemnité d’immobilisation éventuellement versée précédemment) le jour de la libération des lieux.

Il est possible qu’un accord ait été pris entre l’acheteur et le vendeur pour verser un premier acompte le jour de la signature de l’acte et le restant le jour de la libération des lieux.

Le terrain est officiellement vendu.

Nous contacter

1 Rue Bleue, Paris 9

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Ouvert du lundi au samedi de 9h à 20h

 

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